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He heredado un piso. Y no sé por dónde empezar
Casi nadie hereda un piso en un buen momento. Esto es lo que hay que hacer, en qué orden, y en qué punto podemos entrar nosotros.
Lo primero de todo
Un piso heredado no se puede vender. Hasta que es tuyo del todo
Son tres pasos, y al principio cuesta saber por dónde empezar. Aquí los tienes en orden.
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Reunir los papeles del fallecimiento
El certificado de defunción, el de últimas voluntades, que dice si había testamento y ante qué notario se firmó, y una copia del testamento. Si no había testamento, el notario tramita la declaración de herederos.
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Aceptar la herencia ante notario
En la escritura de aceptación y adjudicación se hace inventario de lo que hay y se decide a quién corresponde cada bien, o si se queda a nombre de todos. Si sois varios herederos, tenéis que firmar todos, en persona o con un poder.
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Pagar los impuestos e inscribir en el Registro
Con la escritura ya eres propietario. Después toca presentar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, e inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Esa inscripción es la que permite que quien te compre pueda inscribir su compra, y suele ser el paso que más tiempo lleva.
Lo que aprieta
Los plazos. Que corren desde el primer día
- Impuesto de sucesiones: seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis, pero hay que solicitarla dentro de los cinco primeros meses, y el tiempo prorrogado se paga con intereses de demora.
- Plusvalía municipal: seis meses, ampliables hasta un año si se pide antes de que acaben los seis primeros. La liquida el ayuntamiento donde está la vivienda, y cada uno concreta el trámite en su ordenanza.
- Presentar tarde tiene recargo. Si lo presentas fuera de plazo por tu cuenta, el recargo es del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso; pasado un año, el 15 % más intereses. Si es Hacienda quien lo reclama primero, además puede haber sanción. Por eso conviene presentar en plazo, aunque salga a pagar poco y aunque la familia todavía no se haya puesto de acuerdo.
El caso más habitual
Sois varios hermanos. Y no todos queréis lo mismo
Cuando la vivienda queda a nombre de dos o más personas, cada una tiene una parte de todo el piso, no una habitación. Se llama proindiviso, y tiene una consecuencia práctica: para vender el piso entero hacen falta todas las firmas.
De ahí salen las tres salidas de siempre:
- Vender entre todos y repartir. La más limpia, si hay acuerdo.
- Que uno compre la parte de los demás. Se llama extinción de condominio y fiscalmente suele salir mejor que una compraventa normal. Conviene consultarlo, ya que tiene requisitos.
- Vender solo tu parte. Se puede, pero encontrar comprador para una mitad indivisa es difícil y el precio se resiente mucho.
Dónde encajamos
En qué punto entramos. Y qué podemos adelantar
Puedes hablar con nosotros desde el minuto uno, aunque la herencia esté a medias. No hace falta tenerlo todo resuelto para saber si el piso nos encaja y por cuánto.
Lo que hacemos en ese caso es darte una oferta en firme por escrito, condicionada a que la titularidad quede inscrita. Como todas, vale siete días. Si la aceptáis, firmamos las arras con una fecha de escritura que dé tiempo a terminar los trámites. Así sabéis lo que vale la operación y el piso queda comprometido mientras seguís con la herencia, que es justo lo que suele faltar cuando hay que decidir entre hermanos.
Y las cargas que hubiera —hipoteca pendiente, deudas de comunidad, embargos— se pagan en la propia notaría, el día de la firma, si la operación alcanza para cubrirlas. No tienes que resolverlas antes ni poner dinero tuyo por delante.
Lo que nos preguntan
Dudas de herencias. Respondidas sin rodeos
¿Podéis comprarlo si todavía no está a mi nombre?
Sí. Te hacemos la oferta en firme por escrito y, si la aceptáis, firmamos las arras con una fecha de escritura que dé tiempo a cerrar la herencia. Para firmar la escritura, la herencia tiene que estar aceptada ante notario y con los impuestos pagados, y tu titularidad tiene que poder inscribirse en el Registro antes que nuestra compra, o a la vez. No lo pedimos por capricho: sin eso, nuestra escritura no se podría inscribir.
Somos cuatro hermanos y uno vive fuera. ¿Complica mucho?
No. Se resuelve con un poder notarial: quien no puede venir autoriza a otro a firmar por él. Si está en el extranjero, en el consulado.
El piso tiene hipoteca todavía. ¿Sirve igual?
Sí. La hipoteca se paga en la misma notaría, el día de la escritura, si la operación alcanza para cubrirla, y sales con el resto cobrado. Es lo normal, no una excepción.
Lleva años cerrado y está para tirarlo.
Mejor para nosotros. Compramos para rehabilitar, así que el estado no nos echa atrás: es lo que hacemos.
¿Tenemos que vaciarlo antes?
No. Hasta el día de la firma podéis pasar por el piso y llevaros lo que queráis. Después nos encargamos del vaciado, y si encontramos algo con valor sentimental —fotos, documentos, recuerdos— os lo ofrecemos antes de reciclarlo.
No tenemos dinero para pagar el impuesto de sucesiones.
Es más habitual de lo que parece. Al firmar las arras os abonamos el 10 % del precio, y muchas familias lo usan para pagar los impuestos de la herencia y poder terminar el proceso. Contadnos vuestro caso y lo valoramos.
¿Y si al final decidimos no vender?
Pues no vendéis y no pasa nada. Hasta que se firman las arras, la oferta no os obliga a nada, y no vamos a llamaros una y otra vez para insistir.
¿Lo vemos con calma? Sin prisa y sin compromiso
Cuéntanos dónde está y en qué punto va la herencia. Si podemos ayudar, te lo decimos. Y si no, también.
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